【法规】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范
摘要商品住宅交付阶段是房地开发企业在商品住宅开发过程的重要环节，是比较复杂容易引起商品房买卖合同纠纷的主要阶段，本文从开发商的角度探讨商品住宅交付阶段面临的主要法律风险以及可采取的相应防范措施，为解决商品住宅交付阶段存在的潜在纠纷风险提供一些建议。
关键词 开发商 商品住宅 交付 法律风险 防范 商品住宅属于商品房的一种，笔者拟探讨商品住宅交付阶段开发商面临的主要法律风险及防范措施，因商品住宅与商品房在法律适用上基本一致，所以如本文涉及商品住宅与商品房不一致的规定，笔者将特别说明。 在商品住宅交付阶段，房地开发企业下称开发商的主要合同义是按约定向购房人交付商品住宅。商品住宅的交付在商品住宅买卖合同具有重要的法律意义，它不仅与房屋所有权的变动和风险责任的承担密切相关，同时也是确定房屋保修期限办理房证的起算日的依据等等。故，做好商品住宅的交付有助于开发商防范交付阶段可能出现的法律风险，对避免发生纠纷甚至是群体性事件，具有重要的意义。 一商品房交付概念 最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释下称司法解释第11条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 司法解释使用 交付使用的概念，有别于物权理论上导致物权变动的交付的概念。使用交付使用的概念在于我在制定司法解释时并没有颁布物权法，也没有规范的不动变动登记制度，然而，在商品房买卖实践却经常出现房屋已交付较长期限，但房屋的权登记并没有办理至购房人名下，导致了房屋的实际占有与所有权转移登记发生严重脱节的情况。所以，一旦发生纠纷就很难明确责任和风险的承担，例如开发商交付违约，会涉及到交付违约的起算时间违约金的计算时间等问题，极易给购房人带利益损失。诸如此类问题，如严格按照物权理论上关于交付的观点处理，对开发商同样不公，故，司法解释将转移占有视为交付使用，赋予其交付的法律效力，但需要注意，此种法律效力因没有登记，并不会发生对抗第三人的法律效力。为与物权理论上的交付相区别，避免造成混乱，司法解释采用了交付使用之概念。在此，通说观点认为，司法解释的本条规定并不是对房屋所有权转移理论的修正。 所以，开发商在理解商品房交付时，应注意区分司法解释规定的交付使用与物权理论上的交付的区别与两者所具有的不同法律效果。简言之，商品房交付意指司法解释规定的交付使用，而非物权法上能够导致物权变动的交付。 二商品房交付的相关重要事项 在商品房交付的过程，开发商需要重点理解商品房的交付时间条件方式程序法律后果以及可能涉及的重要文件。 一商品房的交付时间 开发商应以司法解释规定的交付使用作为判断商品房交付时间的标准。但是，如何界定商品房交付的时间，司法实践尚无统一观点。 目前主要存在三种观点，第一种观点认为应以将房屋的钥匙交付给购房人时为准；第二种观点认为应以交付商品房所有权证书时为准；第三种观点认为应以房屋实物与所有权转移的完全交付之时为准。笔者认为，以上三种观点均存在一定的合理性，但如何界定，还应结合实际情况作具体分析。如合同没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的情况下，开发商对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也即，开发商只要在合同约定的期限向购房人交付了房屋，实践通常表现为交钥匙，就意味着开发商已履行了合同约定的交付房屋的义；如合同明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权转移登记的，则开发商应按约定履行义。这也符合司法解释规定的对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外的立法本意。 此处，开发商需注意，开发商履行了交付义并不意味开发商的合同义已经履行完毕，根据相关法律规定，开发商还应协助购房人办理房屋所有权登记，将房屋所有权转移给购房人。 二商品房的交付条件 商品房交付条件是指在商品房具备何种条件时，开发商可以与购房人办理房屋交付手续。商品房的交付条件，包括合同约定的交付条件与法律规定的交付条件。如合同明确约定具体交付条件的，则依约定履行，但约定的交付条件低于法律强制性规定标准的除外；如合同未明确约定具体交付条件的，则应以法律规定为准。 我合同法建筑法建设工程质量管理条例等法律法规规定的房屋交付条件是验收合格。如合同对验收合格的具体标准有明确约定，从其约定，但如合同对验收合格的具体标准并没有具体约定时，则在司法实践可能会出现比较大的争议。 实践比较容易出现争议的是法律规定的验收合格意指工程质量验收合格综合验收合格，或还是备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表。认定的标准不同，对开发商的义承担有比较大的影响，关于此问题法律目前尚未做出明确的规定，所以司法实践认定的标准也千差万别。相比工程质量竣工验收合格，商品房竣工验收备案表是经建设部门确认可以交房的相关文件，具有较高的可信度，故笔者认为，对于一般的商品房的验收合格应以备案登记合格并取得商品房竣工验收备案表为准，更能衡合同双方利益。而对于综合验收合格的认定标准，虽然比较有利于全面保护购房人的权益，但由于综合验收权全权由建设行政主管部门行使，容易造成建设行政主管部门审批权过大，而庞大繁杂的审批程序也极易造成行政效率低下，不利于公保护开发商的相关权益。 但是，对于商品住宅的住宅区等群体房地开发项目的验收合格，应按城市房地开发经营管理条例第17条第18条的规定进行包括工程质量监督规划消防人防的综合验收。此外，商品房销售管理办法第7条第6项还规定了房屋配套基础设施的交付条件，即供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。我部分地方在此基础上做了更为详细的规定，如上海市新建住宅交付使用许可规定第2条规定本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。第5条则规定了配套设施应符合的条件。此处开发商需注意，由于我的工程竣工验收合格，只是初步的竣工验收合格，并不是对工程进行的全面验收合格，所以在收房后如发生质量问题的，开发商不能以此处的验收合格当然对抗购房人提出的质量问题。 除以上相关规定外，建设工程价款结算暂行办法第21条还规定工程竣工后，发承包双方应及时办清工程竣工结算，否则，工程不得交付使用，有关部门不予办理权属登记。笔者认为，该条规定出发点虽好，但并不合理，而且在实践不具有可操作性，尤其是在发承包双方发生重大争议甚至解除合同的情况下，最终结算工程款可能要经过漫长的多轮诉讼方能得到解决。另外，该暂行办法效力层级低，实践无论是人民法，还是相关行政主管部门并不必然适用。 三商品房的交付方式及程序 我关于物的交付方式主要有实现交付拟制交付简单交付以及占有改定。实践主要是实现交付，即开发商将房屋现实的直接的支配力转让给购房人。开发商的房屋交付行为作为商品房买卖合同履行的重要环节，并不同于普通买卖合同的交货，而是合同程序性与专业技术性紧密结合的活动。从程序上，开发商的房屋交付行为包括了开发商应按合同约定通知收房交付房屋与购房人进行初步的质量验收最后双方进行书面确认四个基本环节；从专业技术上，则涉及房屋的质量验收相关房地资料转移与出示，等等。所以，商品房的交付程序是合同程序性与房屋技术性的结合，是书面通知交付房屋初步质量验收提示必要文件资料书面确认等一系列动作的集合，开发商在实操作应予以重视，而不应将其理解为仅是转移房屋占有的简单行为。 四商品房交付的法律后果 司法解释第11条规定房屋毁损灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。概言之，商品房交付在法律上是房屋毁损灭失风险划分的标志，同时在实践也是开发商开始承担保修责任，购房人开始缴纳物业费的时间点。 如前述，开发商交付房屋的行为并不是物权法上的交付，不能发生房屋所有权转移的法律效果。根据我法律规定，不动所有权的转移须到法定机关办理权登记。 五商品房交付涉及的相关文件 在商品房交付的过程主要涉及的文件有五证两书三表一通知。此处，五证分别指有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售预售许可证；两书分别指住宅质量保证书和住宅使用说明书；三表分别指竣工验收备案表房屋实测面积表和住宅工程质量分户验收表；一通知指交房通知书。 以上文件有的影响房屋买卖合同的效力，有的影响开发商交房行为的有效性，所以开发商应依法依合同约定办理或取得。 三交付阶段开发商面临的主要法律风险 开发商在商品住宅交付阶段面临的法律风险繁杂，难以一一列举。在此笔者结合实践情况，列举了以下主要法律风险 一逾期交房的法律风险 逾期交房是开发商在交付阶段面临的首要法律风险，司法实践主要有两种情形一是开发商未按约定期限交房，二是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。 1开发商未按约定期限交房 开发商未按约定期限交房主要体现在交房时未能严格按照合同约定期限通知交房交付房屋购房人完成初步质量验收或书面确认，只要开发商的履约行为存在不具备完备方式或程序之情形，均有可能被认定为无效交房行为的法律风险，从而导致开发商承担逾期交房的法律责任。所以，此情形属于开发商主动违约的情形，即开发商在约定的期限内未能完全按合同约定的方式程序进行交房。 实践，部分开发商要求购房人先签署收房文件后验房或先交费后验房，通常购房人难以接受开发商的该要求，从而导致双方未能进行验房程序，甚至导致发生诉讼。根据2014年住建部颁布的商品房买卖合同预售合同示范文本第11条规定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。开发商的上述行为违反交房程序，购房人有权拒绝。如因此导致纠纷甚至是发生诉讼的，笔者认为开发商有被认定为未交房并最终承担逾期交房责任的法律风险。 2购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房 此情形为开发商被动违约的情况，即开发商已按期提出交房，但购房人拒绝收房。司法实践，购房人拒绝收房的，一种情形是实际未接收房屋，但如果购房人已收取钥匙实际使用房屋或有其他可以被认为交房完成的情形，则此种情形购房人不能再主张开发商的逾期交房责任；而另一种情形是购房人基于法律上规定的合理理由拒绝收房，可分为以下两种情形 第一种情形是开发商未提供应当提供的文件导致购房人拒绝收房。根据合同约定或相关法律规定，开发商在交房时应该主动出示提交部分文件资料，这类文件资料主要有两种第一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件资料，如项目的竣工验收备案表新建住宅交付使用许可证物业维修基金缴纳证明等；第二种是符合规范的房屋保修书使用说明，如住宅质量保证书住宅使用说明书等。目前实践，由于购房人的权利意识逐渐成熟，在验房时常根据合同约定或相关规定，选择性地要求开发商提供相关文件，如房屋实测面积的有关资料，尤其是项目的竣工验收备案表住宅质量保证书与住宅使用说明书，如开发商未能提供前述三类文件资料，则购房人可以此为由拒绝收房，开发商有被认定为不合格交房的法律风险。 需注意，前述购房人可要求提供而开发商应当提供的文件，需要同时具备两个条件一是合同明确约定应由开发商提供，二是属于相关规范性文件规定的证明房屋具备交付使用条件的文件。如不属于此类文件，购房人要求提供而开发商未提供的，则不构成购房人拒绝收房的合理理由。 第二种情形是发生法律规定或合同明确约定可以拒绝收房合理事由的房屋质量问题。通常可能导致购房人提出拒绝收房的质量问题主要有 1楼体不稳定。主要表现为过了沉降期，依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。 2出现裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝沉降裂缝温度裂缝变形裂缝，生的原因有材料强度不够，结构墙体受力不均，抗拉抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。 3发生渗漏。由于防水工艺不完善防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房卫生间向外的水渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。 4出现墙体空鼓墙皮脱落。墙体内部各砌块层面之间连接不好，在压力温差等作用下形成空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不符合要求，也会造成墙皮大面积脱落。 5隔音隔热效果差。住宅楼内户与户之间户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音减震效果不好，达不到私密性的要求；屋面外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温隔热的要求。上述现象生的原因在于墙体屋面隔音隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不符合要求。 6门窗密闭性差变形。有的门窗自安装时开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线挡风遮雨的效果，有的无法关闭开启。生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。 7上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水垂直设计不够合理，水龙头抽水马桶等质量不过关。 8水电暖气的设计位置不合理。包括水池浴盆蹲坐便器水表地漏电源开关电源插座电表暖气片煤气灶煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电火灾隐患。 9公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。 以上问题为实践比较常见的质量通病，在开发商进行交房时购房人容易提出的拒绝收房或延期收房的理由。此外，实践也常出现由于理解错误导致开发商承担违约责任的质量问题。如关于防盗门的约定，生活人们常将房屋的进户门称为防盗门，但实际上家对防盗门的标准有强制性规范。根据防盗安全门通用技术条件GB2007第3.1款的规定防盗安全门是指配有防盗锁，在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，具有一定安全防护性能并符合相应防盗安全级别的门，可见法律规定的防盗门兼备防盗和安全的性能，并在防盗和安全级别功能材料等方面有严格的要求，所以实践由于某些开发商未能注意该规定，导致在合同上约定为防盗门，但实际交付时并未按家对防盗门规定的标准进行交付，从而导致购房人拒绝收房，或要求承担违约责任的情况。 但是，即使存有上述质量问题，是否导致购房人有权拒绝收房，还需结合合同约定和法律规定分别进行判断。 质量问题无大，稍有不慎，就可能对开发商的交房带巨大风险，即使像水阀这样的配件的质量问题都可能给开发商造成巨大的损失。例如，某精装修区，开发商在交房前的夜间某户水管阀门爆裂，导致楼下多户进水，地板墙面等装修损失达到几十万元，交房也因此受到了很大的影响。 所以，开发商确保工程质量，是规避此类风险的最佳手段。 关于质量问题的基本法律规定见于合同法第148条1 的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而对于普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度解决，如买受人要求出卖人履行维修义。 1 合同法第148条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损灭失的风险由出卖人承担。 具体到商品房交付的质量问题，司法解释第12条2 与第13条3 规定了房屋主体结构质量不合格与房屋质量问题严重影响正常居住使用的两种情形购房人有权购房人解除合同。通常认为，符合这两种情形之一的，购房人也有权拒绝收房。前一标准直接源自合同法第148条的规定，基本没有争议，而对后一标准的理解在司法实践则存在比较大的争议。笔者认为，在适用后一标准判断购房人是否有权利拒绝收房时，需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型区分判断。如是坯房的，因为坯房不带装修，购房者通常需要在收房后进行装修，在适用司法解释严重影响正常居住使用的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即使质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行的，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。但如是精装修房的，除了应达到法律法规关于住宅装饰装修的规定外，如有合同约定的，还应达到合同约定的标准，所以在适用司法解释严重影响正常居住使用的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求。如，上海市住宅装饰装修验收标准第3.6 款规定装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。 2 最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3 最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 目前我商品住宅主要为精装修房，实践精装修房出现的常见的影响居住的质量问题主要有以下三种 1精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到无需再装修即能正常居住使用的状态，如厨卫设施不合格墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣必须全面返工才能使用的，等等。 2精装修设计部品不符合强制性家标准，且对居住者的人身财安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。 3室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。 在出现以上质量问题时，精装修房的购房人有权拒绝收房。 总之，对于购房人是否有权拒绝收房的主要判断要素是该等质量问题是否已导致无法满足合同目的包括上文提及的司法解释规定的房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用。 二不具备交付条件交房的法律风险 司法实践，开发商不能交付经验收合格的房屋，主要是指开发商在交付期满前未取得建设行政主管部门核发的商品房竣工验收备案表。具体可分为两种情形，一是交付期满前，房屋虽不具备交房条件但已交付给购房人使用；二是交付期满后，购房人由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。无论出现上述何种情形，按照法律规定开发商都应承担因不具备交付条件而导致的逾期违约责任的法律后果。 首先，开发商除了按合同约定的期限交付房屋外，还应按照法律规定的或合同约定的商品房交付条件交付房屋。只有同时满足上述两项要求时才是有效交付，否则都是逾期履行行为，都会导致开发商承担逾期违约责任。 其次，购房人对房屋的接收并不影响开发商在不具备交付条件时交付房屋而应承担的违约责任。因为法律对商品房交付的规定是强制性规定，即使购房人在开发商交付房屋时做出了明确同意收房的意思表示，也不能据此免除开发商承担逾期交付房屋的违约责任。 最后，开发商应承担的责任属于延期履行责任。开发商在商品房不符合交付条件，但已实际交付的情况下，如果开发商能够完成办理房地权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地权证的，有被认定为未交付的法律后果。而这两种情形，往往都迟于合同约定的日期。 三规划变更设计变更导致的法律风险 根据商品房销售管理办法第24条4 规定，商品房销售后开发商不得擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式户型空间尺寸朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。 4 商品房销售管理办法第24条规定房地开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房销售后，房地开发企业不得擅自变更规划设计。经规划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式户型空间尺寸朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地开发企业承担违约责任。 实践，开发商在交房时因规划变更设计变更导致的争议也比较突出，主要体现在以下几个方面 1车位配置不达标 规划部门对现阶段住宅区的车位比要求往往比较高，如要求车位与住宅比达到11，开发商为节约成本和保证区景观与绿地率，在交付使用时实际设置的车位往往达不到向规划部门报批的车位数量标准，由此在交房时导致纠纷。 2区景观在实施时随意变更 开发商在对区的绿化景观实施时往往会对原宣传的方案进行深化和一定的调整，交房时购房人可能会对此提出异议，如某个亭子的位置与原图纸严重不符，或某区域原设计了一个湖泊，现却改为硬化地面等。但实践，在规划部门批准的图纸，可能对于绿化景观仅体现为一个区域而并不涉及具体内容，因此，绿化景观的交付标准会成为开发商与购房人之间的一个争议焦点。 3变更配套设施设置的位置 实践，购房人对区配电房或垃圾房等位置设置比较敏感，如签订合同后，开发商擅自变更区配电房或垃圾房位置的，在交房时极易引起购房者提出退房之情形，并且，即使收房后也容易引起相邻购房人的纠纷。 4配套承诺未兑现 主要体现在开发商销售时承诺的学校幼儿园等配套设施未能及时到位。其，有区红线内的，也有区以外的，如地铁站点公园等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成，购房人也会提出异议。根据司法解释第3条5 的规定，如开发商就区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如违反的开发商应承担违约责任。如开发商是在楼书或宣传资料对区以外的设施进行宣传的，虽然不作为合同内容，不需承担违约责任，但购房人可向工商部门举报，要求查处开发商虚假宣传的行政责任。 5 最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 四设计不合理或不符合合同约定的法律风险 实践，开发商在交房时出现的设计不合理或设计不符合合同约定情形，往往发生在房屋的非标准层上，比较常见的主要有 1高层消防通道问题 开发商为对高层住宅节省成本，往往将高层消防通道设计为用消防通道，导致相邻住户房间或阳台直接连通的问题，而这一问题往往在销售的时候又未明确书面告知购房者，在交房时往往导致纠纷。 2层高达不到合同约定问题 实践，关于层高问题主要有三类，一类是因施工误差过大造成层高不达标;一类是合同约定失误造成，如某住宅区，设计层高为2.8米，但合同上全部误填为3.0米，造成了对所有购房人的违约，交房时生了严重的纠纷；最后一类是房屋局部或非标准层因设计生不同的层高，但对低层高的部位在合同未明确说明或进行约定，从而导致纠纷。如某区，合同约定层高2.9米，因设计问题，某户型的一个卧室的层高比其它部位低25公分，但在合同又未特别说明或进行给定，导致纠纷。因此，按合同约定，层高每低1，房价也减1，按照这一约定，总房价要减8，如最终按合同约定处理，开发商需承担的违约金将可能超过房屋本身的售价。 3花园的问题 实践，因花园引起的交房争议主要发生在底层住户或别墅区。目前关于花园面积如何计量，家尚没有统一规范，因此，合同约定的面积是否包括台阶车道散水和其它硬化面积？花园里能否有窨井？都是可能引起争议的问题。曾发生过一起案例，某别墅花园地下有一根电缆经过，电缆上方设了提示标志，购房人提出按其花园设计，电缆的位置是要挖一个池塘的，要求开发商将电缆迁走，从而引起纠纷。 4露台还是阳台的问题 实践曾出现过某区的某房型，合同约定有两个阳台，但开发商在交房时，购房人发现只有一个南阳台有顶，北阳台无顶，购房人认为无顶阳台只能算露台，不符合合同关于有两个阳台的约定，据此拒绝收房并起诉开发商要求退房。 5房屋不合理的梁柱 房屋设计不合理，尤其是涉及风俗文化惯的，如某区房屋因结构原因，卧室有一道横梁，购房者认为风水不好，拒绝收房，并起诉要求退房。 6外墙材料与颜色问题 外墙材料与颜色问题也是容易引起购房人拒绝收房甚至提出退房的原因之一。如项目分期建造的，购房人基于前期房屋的外墙或颜色购买房屋，但开发商在宣传资料或签合同时并未明示，导致在交房时发生纠纷甚至是诉讼。又如，实践不少区实际外墙颜色与模型颜色不一致，购房人收房时认为实际颜色不符合约定 而拒绝收房；再如，合同约定为石材，但开发商在交房时却改为面砖而发生纠纷。曾发生一起案例，合同约定外墙装饰是涂料面砖，实际交房时购房人发现多处外墙为玻璃幕墙，购房人认为对房屋的通风采光及使用功能等均生了严重影响，于是提出退房请求，法审理认为不属于根本违约，驳回了购房人的退房要求。尽管如此，如购房人起诉请求开发商承担违约责任的，笔者认为开发商有被认定违约的风险。 7房屋面积问题 司法解释第14条6 规定了面积误差的处理原则以及购房人可退房并主张赔偿的情形。实践，因房屋面积误差问题协调的难度比较大，所以在开发商交房时，如购房人同时聘请了专业测量人士参与验房的，一旦出现房屋面积误差，尤其是房屋面积于合同约定的情形，往往导致购房人拒绝收房退房甚至是发生诉讼。 6 最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理一面积误差比绝对值在3％以内含3％，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；二面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内含3％部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积于合同约定面积的，面积误差比在3％以内含3％部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 8日照时间不符合强制性标准问题 实践曾发生过这么一起案例，购房人对所购房屋不满意，意欲退房，其通过聘请房地专业律师，最终找到其所购房屋的日照时间与家规范的强制性标准时间差一分钟，起诉至人民法主张解除合同要求退房，并最终获得了法的支持。 五因宣传不当导致的法律风险 因宣传不当导致的法律风险主要源于广告法及司法解释第3条的规定。需要注意的是，司法解释第3条所指的广告是指商业广告，商品房销售广告是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等；所指的说明和允诺，是指开发商利用广播电视报纸期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料设置户外广告样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，做出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明与陈述；所指的相关设施，包括商品房的基础设施和相关配套设施。 司法实践，因商品房销售广告的说明和允诺而引起的商品房买卖合同纠纷占有比较大的比重。此外，商品房销售管理办法第31条规定房地开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。所以，实践开发商因以样板房做广告宣传与实际房屋交付不一致导致交房时发生纠纷亦不少。 六绿化工程导致的法律风险 绿化工程的验收也可能成为开发商在交房时面临的争议问题。关于绿化工程的验收，对于如上海要求办理新建住宅交付使用许可证的地区，往往在开发商进行房屋交付时已验收，但对于不要求办理新建住宅交付使用许可证或进行综合验收的地区，则可能会出现开发商在交付房屋时，区的绿化工程还没验收的情况，内道路和绿化等景观工程可能呈现出一片大工地的繁忙景象，影响购房人此时接收房屋的意愿。 七购房人无正当理由拒绝收房的法律风险 司法解释第11条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。实践，因为存在种种原因，时常出现购房人拒绝收房或迟延受领的情况。由于符合合同约定或法律规定的房屋交付行为是房屋的毁损灭失风险转移的标志，同时也是计算房屋质量保修期限办理房证的起算日的依据，但在实践由于开发商负责交房工作人员没有严格按照合同约定或法律规定的期限方式及程序进行房屋交房，如未以EMS邮寄方式发送交房通知书导致开发商在法庭上无法举证已履行通知义的情况，或未能做好交房书面记录，导致事后无法举证证明的情况，等等，由此给开发商带了相应的法律风险。 此处需注意，司法解释第11条所规定的拒绝接收的 正当理由，是指合同法第148条所规定的因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，即，标的物本身存在重大缺陷，而不应是司法实践常见的购房人主张的客观障碍，如出差出伤病，等等。
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